Tahliye Taahhüdü: Kiracı Ve Ev Sahibinin Bilinmesi Gereken Hukuki Bilgiler
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi; "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." hükmünü içermektedir. Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenirse bu tahliye taahhüdü oluşur. Tahliye taahhüdü, 6098 S.TBK m.352/1’de düzenlenen, kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme yetkisi veren özel bir sözleşmedir. Yani kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra “…belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir” (6098 S.TBK 352/1) ve bu yazılı beyan yerine getirilmezse kiraya veren bir aylık süre içinde dava açar veya icra takibi başlatır. Hukuken tahliye taahhüdü, kiracının kira ilişkisinden kaynaklanan ek bir borç üstlenmesi niteliğindedir; bu nedenle şartlara uymama halinde kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır.
Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için aşağıdaki şekil şartları mutlaka sağlanmalıdır.
-Yazılı Olma Şartı: Taahhütname adi yazılı şekilde düzenlenmelidir (noter zorunlu olmamakla birlikte noter onayı tereddütleri önler).
-Teslimden Sonra Verilmesi: Kira sözleşmesinin imza tarihinden ve taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınmalıdır. Aksi halde şikâyette taahhütnamenin sözleşme anında alındığı kabul edilir ve geçersiz sayılır.
-Belli Bir Tahliye Tarihi: Taahhütnamede tahliye edileceği gün/ay/yıl olarak açıkça belirtilmelidir. Tarih veya şart içermeyen taahhütnameler belirsiz kabul edilerek geçersizdir.
-Yetkili İmza: Taahhütnameyi sadece kiracı veya kiracının özel yetkilendirdiği kişi imzalamalıdır; aksi halde hüküm bağlamaz.
Bu koşulların karşılanmaması halinde taahhüt geçersiz sayılır. Ayrıca tahliye taahhüdü sadece konut veya çatılı işyeri kira sözleşmeleri için söz konusu olur; bu kapsamdaki taşınmazlar dışında konulan taahhütler geçersizdir. Uygulamada şartların tam sağlanmaması hâlinde Yargıtay ve doktrin incelemeleriyle geçerlilik tartışılır (bkz. aşağıdaki bölümler).
Geçersizlik Nedenleri ve Yargıtay İçtihatları
Aşağıdaki durumlar tahliye taahhüdünü geçersiz kılar:
-Tek Tarih Şartının İhlali: Taahhütname tarihinin belirsiz veya eksik yazılmış olması hukuken taahhüdü geçersiz kılar. Yargıtay’a göre “[belli bir tarihi içermeyen] tahliye taahhüdünden TBK 352’nin istediği anlamda taahhüt varlığından bahsedilemez” (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09/03/2020 tarih 2020/1175 E 2020/2309 K)
-Zamana Uyma: Taahhütname kira sözleşmesiyle aynı anda veya kiracıya teslimden önce düzenlenmişse geçersizdir. TBK 352’de açıkça “teslimden sonra” şartı arandığından, bu süreyi ihlal eden uygulamalar kabul edilmez. Yargıtay da bu durumda kiracının baskı altında kaldığını kabul ederek taahhüdün geçerliliğini reddetmiştir.
-Konut/İşyeri Dışı Taşınmaz: Taahhüt sadece konut veya çatılı işyeri kiralarında yapılabilir; aksi taşınmazlara ilişkin taahhütler geçersiz kabul edilir. (Madde kapsamında belirtilmemiş olsa da doktrin böyle belirtmiştir.)
-İrade Bozukluğu: İrade bozukluğu (hata, hile, korkutma vb.) söz konusuysa kiracı “muvazaa ya da baskı altında verdiğini” ispat ederek taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürebilir.
Yargıtay kararları özellikle ilk iki durumu sıkı incelemiştir. Örneğin (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09/03/2020 tarih 2020/1175 E 2020/2309 K) sayılı kararında, tahliye taahhüdünde “tahliye tarihi belli bir şekilde yer almadığından” geçerli taahhüt oluşmadığı vurgulanmış ve alacaklının davası bu nedenle bozulmuştur. Benzer şekilde Yargıtay HGK 28.9.2021 tarihli 2017/975 E, 2021/1108 K. sayılı ilam taahhüdün kira sözleşmesi ile birlikte verildiği iddiasında bulunan kiracının bunu ispat etmekle yükümlü olduğunu ve böyle bir durumda taahhüdün iradesiz olarak alındığını (dolayısıyla geçersiz olduğunu) belirtmiştir. Bu içtihatlar, özellikle taahhüdün zamana uygun verilip verilmediği üzerinde durmaktadır.
Beyaza İmza Uygulaması ve Yargıtay Kararları
Taahhütnamenin boş kağıda imzalanması (beyaza imza) uygulamasında Yargıtay şu sonucu benimser: Kiracı boş taahhütnameyi imzalayarak, kağıdın nasıl doldurulacağını kabul etmiş sayılır. 3.HD 21.02.2023 tarihli 2023/8307 E., 2023/168 K. sayılı kararında, “tahliye taahhütnamesinde boş kağıda atılan imzanın kiraya verene doldurma yetkisi verdiği” hükme bağlanmıştır. Uygulamada kiracı bu durumda borca itiraz etse bile, kanunen yalnızca “imzaya itiraz” hakkına sahiptir. Yani kiracı, kağıdın imzalı olduğu gerçeğini kabul edip içeriğinin sonradan eklendiğini iddia edemez; ancak imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. İcra Hukukunda yazılı belgeye karşı yazılı delil ilkesi gereğince, imzasını inkar edenin iddiasını ispat yükü bulunmaktadır. Özetle, baştan dolu olmayan bir taahhütname imzalamak kiracı için büyük risk taşır ve Yargıtay bu durumda taahhüdün geçerli olduğunu kabul eder.
Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası ve Süresi
Tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan tahliye davası, taahhüt edilen tarih esas alınarak bir aylık süre içinde sonuçlandırılmalıdır. TBK 352/1 uyarınca, kiracı taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliyesini gerçekleştirmezse kiraya veren icraya başvurur veya dava açar. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; süre kaçırılırsa taahhüde dayanarak artık dava açılamaz (taahhüt hukuken sona ermiş sayılır).
Genellikle, kiraya veren ilamsız icra takibi yoluna gider. İcra dairesi kiracıya “tahliye emri” gönderir; kiracı bu emre tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz gelirse takip durur, kiraya veren 6 ay içinde icra mahkemesine itirazın kaldırılması davası açmalıdır. Bu davada hüküm verilip kesinleşince, tahliye kararı icra memurluğunca uygulanır. Sürece çok dikkat edilmelidir: örneğin kiracı itiraz etmezse 15 gün içinde evi boşaltmak zorundadır, itiraz ederse sürecin devamı için zaman kaybedilmez.
Bir diğer husus TBK 353’tür. Kiraya veren, yukarıdaki 1 aylık sürenin dolumuna karşılık 1 kira yılı uzatma hakkı elde edebilir. TBK 353’e göre, kiraya veren dava açma süresini uzatmak amacıyla kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı kadar uzamış sayılır. Pratikte bu, kiracıyı noter kanalıyla ihtar ederek dava hakkını korumayı sağlar; sürenin işletilmesine dikkat ederek taahhüdü sonraki kira döneminde kullanmayı mümkün kılar. Uygulamada bir yıldan uzun kiralarda dava açılırken bu kural gözönünde bulundurulur.
Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları
- Kiracının tahliye etmeyişi: Kiracı taahhüt tarihinden sonra evi boşaltmazsa, kiraya veren icra takibiyle doğrudan tahliye talep edebilir. Tahliye emrine itiraz halinde, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyerek zorla tahliyeyi sağlayabilirsiniz. Sürece hâkim olmak için taahhüt tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süreyi ve kiracının 7+15 günlük haklarını sıkı takip etmek gerekir.
- Birden fazla kiracı: Birden çok kiracı varsa, tahliye taahhütnamesi tüm kiracıların imzasını taşımalıdır. Kiracıların yalnızca biri hakkında takip yapılması halinde, hak düşürücü süre geçse dahi diğer kiracının tahliyesi sağlanamaz. Bu nedenle avukat olarak taahhütnameyi her kiracıdan ayrı ayrı imzalatmak önem taşır.
- Kötüniyetli girişimler: Kiracı kira sözleşmesinin süresini haksız uzatmaya veya çıkar sağlamaya yönelik davranabilir (örneğin, borcu ödemeye devam edip taahhütten dönme iddiası). Bu tür durumlarda yasal yol tahliyedir; ayrıca HMK 141 vd. uyarınca kötü niyet tazminatı talep edilebilir. Öte yandan, kiraya veren taşınmazı satıp taahhüdü göz ardı ederse, yeni malik önceki hakları devraldığından taahhüt hukuken aynen devam eder.
- İspat Yükü: Genel kural TMK m.6 ve HMK m.190’a göredir; bir iddianın dayandığı olguyu ispat yükü iddia sahibindedir. Örneğin, kiracı taahhütnamenin zorla imzalatıldığını ileri sürüyorsa bunu kanıtlamak zorundadır. Yargıtay HGK 28.9.2021 tarihli 2017/975 E, 2021/1108 K. sayılı karar da “taahhüdün kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiayı ispat etmekle yükümlüdür” demiştir. Benzer şekilde kiracının imzasını reddetmesi halinde imzanın inkârını ispat yükü kendisinde olacaktır. Uygulamada bu tür çelişmeleri engellemek için taahhütname ve kira sözleşmesinin aynı anda imzalanmadığını belgeleyen tanık, e-posta veya noter kayıtları gibi deliller toplamanız faydalıdır.
Kiracının Taahhütnamesi Sonrası Cayma Hakkı ve Sonuçları
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinden kiracı tek taraflı olarak cayamaz. Taahhütname geçerli düzenlendiyse, kiracının sonradan “artık çıkmak istemiyorum” demesi hukuken sonuç doğurmaz. Yargıtay içtihatlarına göre, geçerli bir taahhüdün hukuki bağlayıcılığı devam eder ve taraflar o taahhüt tarihine göre işlem yapmak zorundadır. Ancak kiracı, imzalamayı etkileyen hata, aldatma, korkutma gibi haller ispat ederse taahhütnamenin iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu durumda iptali talep eden kiracı, iddiasını (örneğin hile veya baskı nedeniyle imzaladığını) ispatla yükümlüdür. İptal davası TMK’daki hak düşürücü süre kurallarına tabidir (örneğin taraf iradesi bozulmuş ise öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde açılmalıdır). Sonuçta, geçersizlik hallerinde mahkeme kararına dayalı olarak taahhüt iptal edilebilir; aksi takdirde taahhüt hükümleri aynen uygulanır.
Yeni Malikin Önceki Taahhüde Dayalı Davası
Taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik, önceki malikin halefi sıfatıyla eski malik döneminde alınmış tahliye taahhüdünden doğan hakları devralır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (Esas: 2016/13926, Karar: 2014/10385, K. Tarihi: 25.09.2014) bu konuda “yeni malik, önceki malikin veya kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir” şeklinde içtihat etmiştir. Özetle, yeni malik karşısına çıkmış kiracıya eski malikin taahhüt tarihine göre tahliye davası açabilir; eski malik artık bu hakka sahip olmasa da halefiyet prensibiyle dava hakkı devam eder. Ancak davanın yine TBK 352 uyarınca taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.
Pratik Tavsiyeler
-Şekli Hususlara Titizlik: Tahliye taahhütnamesi hazırlanırken TBK m.352/1’de öngörülen yazılılık, teslim sonrası ve tarih içeriği şartlarına eksiksiz uyun. Mümkünse noter onayı alın; bu, imza inkarı riskini azaltır. Doldurulacak tarih ve muhtıra konularında dikkatli olarak belirsizlik yaratacak ifadelerden kaçının.
-Belgeyi Ayrıntılı Koruyun: Kira sözleşmesi ve taahhütnamenin tarihlerini karşılaştıran belgeleri (noter onayları, elektronik imza kayıtları vb.) saklayın. Boş imzalı örnek varsa, tarihler konusunda dava çıkarsa ispat zor olacağından eksiksiz tutulması önemlidir. Kiracının imzaya itiraz ihtimali olduğunda, hem taahhütname hem de sözleşmenin asılları ve fotokopileri mahkeme önünde kritik delil olacaktır.
-Süreleri Kaçırmayın: Tahliye taahhüdüne göre dava veya icra takibini tahliye tarihinde başlayacak bir aylık sürede mutlaka sonuçlandırın. Süre aşımına karşı HMK’nın 353. maddesini kullanarak ihtarname göndermeyi düşünün. Örneğin, dava açılacaksa, dava dilekçesinin süresinde mahkemede kabul edilmesine dikkat edin. Süre kanunu çok katıdır; kaçırılan bir ay içinde işlem yapılmazsa taahhüt hakkı kaybedilir.
-İcra Sürecine Hazırlıklı Olun: İcra takibine bağlı tahliyede, kiracı 7 günlük itiraz hakkını kullanabilir. İtiraz geldiğinde sürecin nereye gideceğini önceden belirleyin: İmza itirazı varsa sulh hukuk mahkemesinde; aksi halde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılmalıdır. Bu aşamada taraflardan birine hukuki hata düşmemesi için takibi ve belgeyi tam hazırlayın.
-Kiracı Komplikasyonları: Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda taahhüdün geçerliliği için hepsinin imzası şarttır. Kiracılar müştereği varsa tümü adına dava açılmalı; aksi halde Yargıtay’ın belirttiği gibi “tahliye hakkı bölünemeyen bir hak” olduğundan işlem yarım kalır. Ayrıca, kiracının iradesinin sakatlanıp sakatlanmadığı (hata, baskı iddiası) durumlarında TMK m.2 vd. uyarınca iptal davası açmak için 1 yıllık süre bulunduğunu unutmayın.
Sonuç olarak, tahliye taahhüdüne dayalı işlemler ciddi şekil şartlarına ve sıkı usullere bağlıdır. Avukatlar bu hususlara hakim olarak, süreci doğru yönlendirir ve müvekkillerini en az riskle koruyacak şekilde temsil eder. Süre ve usule dikkat, yazılı delillerin eksiksiz toplanması ve Yargıtay içtihatlarına uygun hareket, işlem başarısının anahtarlarıdır.
