Tapu Sicilinin Hatalı Tutulması ve Devletin Kusursuz Sorumluluğu
Mülkiyet hakkının en güçlü teminatı olan tapu sicili, "güven ilkesi" üzerine kuruludur. Devlet, bu sicillerin doğru tutulmasını taahhüt eder ve bu taahhüdün bir sonucu olarak, sicilin hatalı tutulmasından doğan zararları tazminle yükümlüdür. Tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulması nedeniyle uğranılan zararlar, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1007 uyarınca devlet tarafından tazmin edilmektedir. Bu sorumluluk, kusursuz ve asli bir sorumluluk olup, tapu siciline duyulan güvenin korunmasını amaçlar.
1. DEVLETİN SORUMLULUĞUNUN HUKUKİ NİTELİĞİ: "ASLİ VE KUSURSUZ"
TMK m. 1007 uyarınca devletin sorumluluğu, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararları kapsar. Bu sorumluluk türü hukuk tekniği açısından iki temel özellik gösterir:
A. Kusursuz Sorumluluk
Devletin sorumluluğunun doğması için tapu memurunun kusurlu olması şart değildir. Zarar görenin, memurun kusurunu ispat etmesine gerek olmadığı gibi, devlet de memurun kusursuzluğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulamaz. Sorumluluğun dayandığı esas, doktrinde tartışmalı olmakla birlikte ağırlıklı görüş "tehlike" veya "sebep" sorumluluğuna işaret etmektedir.
B. Asli Sorumluluk
Devlet bu konuda "fer’i" (ikincil) değil, asli sorumludur. Zarar gören, memura dava açmak veya memurun ödeme gücünü araştırmak zorunda kalmadan doğrudan Devlete (Hazine'ye) başvurabilir.
2. SORUMLULUĞUN DOĞMASI İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR
Türk Medeni Kanunu'nun 1007 nci maddesinde öngörülen sorumluluk kusursuz sorumluluk olup, Hazine'nin sorumlu tutulabilmesi bakımından;
a)-Tapu sicilinin tutulmasından dolayı bir zararın doğmuş bulunması,
b)-Memurun hukuka aykırı eyleminin olması,
c)-Zarar ile eylem arasında illiyet bağı bulunması, yani illiyet bağının kesilmemiş olması koşullarının gerçekleşmesi gerekmektedir.
a.Tapu Sicilinin Tutulmasına İlişkin Hukuka Aykırı Bir Fiil: Sadece "yanlış kayıt düşülmesi" değil, "yapılması gereken bir kaydın yapılmaması" (örneğin haciz veya ipoteğin işlenmemesi) ya da "yanlış bilgi verilmesi" de bu kapsama girer. Kadastro ve tapulama işlemleri sırasındaki hatalar da sicilin oluşumunun bir parçası kabul edildiğinden TMK m. 1007 kapsamındadır. (Taşınmazın hatalı kaydı, haksız terkin, şerh veya beyan işlemleri- Kadastro veya tapulama sürecinde yapılan hataların tapu siciline yansıması- Aynı taşınmaz için birden fazla sayfa açılması (Çift Tapu)- Sahte vekaletname veya mirasçılık belgesi ile yapılan tescil.- Kanunda öngörülen şerhlerin konulmaması veya hatalı konulması..vs)
b.Zarar: Zarar maddi olmalıdır; ayni hakkın kaybı, alacağın elde edilememesi veya taşınmazın değer kaybetmesi şeklinde ortaya çıkabilir. Örneğin, taşınmazın orman, kıyı kenar çizgisi vb. sınırlar içinde kalması nedeniyle tasarruf yetkisinin kısıtlanması gibi. Örmeğin Taşınmazın orman, kıyı kenar çizgisi veya kamulaştırma alanı içinde kalması , Üçüncü kişinin iyiniyetle hak kazanması sonucu malikin mülkiyetini kaybetmesi, İpotek veya haciz şerhinin hatalı terkini nedeniyle alacağın tahsil edilememesi …gibi. Taşınmazın yapılan kadastro işlemi ile orman veya kıyı kenar çizgisi içinde kalmış olması malikin tasarruf yetkisini kısıtladığından, taşınmaz malikinin tazminat hakkının doğması için tapunun iptal edilmiş olması şart değildir. Tapu iptali zararın kapsamının belirlenebilmesi ve hesaplanabilmesi için gerekli olan bir zorunluluktur.
4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir. Tapu kaydı mahkeme kararı ile iptal edilen arsa niteliğindeki taşınmaza dava tarihi esas alınarak emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
c.Uygun İlliyet Bağı: Sicilin yanlış tutulması ile doğan zarar arasında neden-sonuç ilişkisi bulunmalıdır.
Zarar görenin veya üçüncü kişinin ağır kusuru illiyet bağını kesebilir. Ancak Yargıtay uygulamalarında illiyet bağının kesilmesi oldukça sıkı şartlara bağlanmıştır.
Sahte vekaletname veya mirasçılık belgesi ile yapılan işlemlerde devletin sorumluluğu doktrinde tartışmalıdır. Ancak baskın görüş ve adalet duygusu, memur sahteliği fark edemese bile, tapu siciline güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin zararının devlet tarafından karşılanması gerektiği yönündedir.
3. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
-Görev: Dava, Adli Yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) görülür.
-Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya TMK m. 1007'nin lafzı gereği tapu sicilinin tutulduğu yer mahkemesi yetkilidir.
-Harç: Bu davalar maktu değil, nispi harca tabidir. Islah yapılması durumunda ıslah harcının yatırılması zorunludur.
4. ZAMANAŞIMI:
TMK m. 1007’de özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Devletin sorumluluğunun haksız fiilden kaynaklanmadığı, kanundan doğan kusursuz bir sorumluluk olduğu gerekçesiyle TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiği kabul edilmektedir. Zararın doğduğu tarihten itibaren süre işlemeye başlar. Zarar, tapu sicilindeki hatanın düzeltilmesinin imkânsız hale geldiği malikin tasarruf hakkının kısıtlandığı anda doğar. İdarenin tapu iptal davasının neticelenmesini beklemeye gerek yoktur.
5. YARGITAY İÇTİHATLARI
Yargıtay 20. HD, E. 2017/6637, K. 2018/916, T. 13.02.2018 tarihli de, TAŞINMAZIN ORMAN SINIRLARI İÇİNDE KALMASI, MALİKİN TASARRUF YETKİSİNİ KISITLADIĞI, TAPU İPTALİ BEKLENMEKSİZİN TAZMİNAT DAVASI AÇILABİLECEĞİ VE ZARARIN, NET GELİR METODU İLE HESAPLANACAĞI, “Dava, TMK'nın 1007. maddesi gereğince tazminat istemine ilişkindir. Tazminat istemine dayanak yapılan taşınmaz her ne kadar hala davacı üzerine kayıtlı ise de taşınmazın orman içinde kalmış olması davacının tasarruf yetkisini kısıtladığından, davacının tazminat hakkının doğması için tapunun iptal edilmiş olması şart değildir. Ancak davacının zararın kapsamının belirlenebilmesi için taşınmazın orman içinde kalan kısmının belirlenmesi ve bu kısmın davacı adına olan tapu kaydının iptaline karar verilmesi gerekeceğinden, somut olayda ise, ... 1 Asliye Hukuk Mahkemesince 2015/162 Esas- 562 Karar sayılı dosyada verilen tapu iptal ve orman vasfı ile tescile ilişkin kararının kesinleşmesi gerekeceğinden mahkemece anılan kararın kesinleştirilmesi için davacılara süre verilmeli, kararın kesinleşmesi ile arazi niteliğindeki taşınmazın sulu yada kuru tarım arazisi olup olmadığı araştırılarak, taşınmazın dava tarihindeki mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden değerinin belirlenmeli, bilirkişi raporunun değerlendirme tarihi itibariyle ilçe tarım müdürlüğü resmi verilerine uygunluğu da denetlenmeli, sulu tarım arazisinde % 4 kuru tarım arazisinde % 5 kapitilizasyon faiz oranı ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak objektif değer artışı oranı uygulamak sureti ile bulunan değere göre karar verilmesi gerekirken, kuru yada sulu tarım arazisi olup olmadığı araştırılmadan, kuru tarım arazi kabul edilmek, kuru tarım arazisi olsa dahi % 5 kapitilazasyon faiz oranı uygulamak gerekirken bu oranı % 6 olarak alan, ve taşınmaz üzerinde bulunan çam ağaçlarının kendiliğinden yetişen ağaçlar olduğu düşünülmeden bu ağaçların değerini taşınmaz değerine ekleyen bilirkişi raporuna dayanarak hüküm kurulmuş olması usul ve kanuna aykırıdır.” şeklinde açıklanmıştır
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/7929, K.2025/878 T.21.01.2025 tarihli ilamında TAŞINMAZIN KIYI KENAR ÇİZGİSİ İÇİNDE KALMIŞ OLMASI DAVACILARIN TASARRUF YETKİSİNİ KISITLADIĞINDAN, DAVACININ TAZMİNAT HAKKININ DOĞMASI İÇİN DAVALI İDARENİN DAVASININ AÇILMASINI BEKLEMEYE GEREK OLMADIĞI, “Dava, TMK'nın 1007. maddesi gereğince tazminat istemine ilişkindir. Her ne kadar kıyılar özel mülkiyete konu olması mümkün değil ise de, genel arazi kadastrosu sırasında taşınmaz hakkında kadastro tespiti düzenlenerek tapu kütüğünün gerçek kişiler adına oluşturularak tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, tapu kaydının iptali sebebiyle TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur. Nitekim taşınmaz hala davacıların murisi üzerine kayıtlı ise de taşınmazın kıyı kenar çizgisi içinde kalmış olması davacıların tasarruf yetkisini kısıtladığından, davacının tazminat hakkının doğması için tapunun iptal edilmiş olması da şart değildir. Ancak davacıların zararın kapsamının belirlenebilmesi için taşınmazın kıyı kenar çizgisi içinde kalan kısmının belirlenmesi ve bu kısmın davacı adına olan tapu kaydının iptaline karar verilmesi gerekmekte olup, somut olayda ise...Asliye Hukuk Mahkemesinin .../174 E - 2004/864 K. sayılı kararının kesinleşmesi gerekeceğinden mahkemece anılan kararın kesinleştirilmesi için davacılara süre verilmeli, kararın kesinleşmesi ile zararın kapsamı belirlenerek işin esası hakkında karar verilmelidir.” açıkça belirtilmiştir. (Aynı konuda Yargıtay 5. HD E.2023/4583 K.2023/11515, T.23.11.2023; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/314, K.2022/10491 T.09/06/2022; Yargıtay 20. HD E. 2016/11714 K.2018/4969 T.28.06.2018; Yargıtay 20. HD, E. 2016/8301, K. 2018/2911, T. 12.04.2018)
Yargıtay 5. HD, E. 2022/15450, K. 2023/5445, T. 29.05.2023 tarihli ilamında, ZARARIN, DAVA TARİHİNDEKİ TAŞINMAZ DEĞERİ ÜZERİNDEN HESAPLANACAĞI, ARAZİ İSE NET GELİR METODU, ARSA İSE EMSAL KARŞILAŞTIRMASI YAPILACAĞINA dair içtihadı; “4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir. Tapu kaydı mahkeme kararı ile iptal edilen arsa niteliğindeki taşınmaza dava tarihi esas alınarak emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.” şeklindedir.
Yargıtay 20. HD, E. 2011/10548, K. 2012/222, T. 17.01.2012 tarihlide, 10 YILLIK ZAMANAŞIMI SÜRESİ UYGULANACAĞI, DAVALARIN, ADLİ YARGIDA GÖRÜLECEĞİ “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.11.2009 gün ve 2009/4-383 E., 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 E., 2010/318 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi; tapu işlemleri kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Bu işlemler nedeniyle zarar görenler, Borçlar Yasası'nın 125. maddesinde yer alan 10 yıllık zamanaşımı süresi gözetilerek Medeni Yasa'nın 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adli yargıda dava açabilirler.” şeklinde açıklanmıştır.
Yargıtay 5. HD, E. 2022/8023, K. 2022/13138, T. 29.09.2022 tarihlide TMK m. 1007’ye DAYALI DAVALAR NİSPİ HARCA TABİ OLDUĞU VE ISLAH HARCI YATIRILMADAN TALEP ARTIRILAMAYACAĞIna değindiği içtihadında; “Dava, tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir. Tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkin davalar nisbi harca tabi davalardandır. Davacı taraf, 492 sayılı Kanun kapsamında kendisi harçtan muaf olmadığı gibi, işlemi de yargı harçlarından müstesna değildir. Somut olayda, dava dilekçesinde 10.000,00.-TL olarak açıkladığı tazminat talebini, 03/02/2016 tarihli dilekçe ile 424.581,25.-TL’ye yükseltmiş ise de, ıslah harcının yatırılmadığı anlaşıldığından talep aşılarak ıslah edilen bedel üzerinden hüküm kurulması”, Doğru görülmemiştir.
Yargıtay 5. HD, E. 2022/9208, K. 2022/14595, T. 25.10.2022 tarihlide ZARARIN TAPU SİCİLİNİN TUTULMASINDAN KAYNAKLANMASI GEREKTİĞİ, VERASET İLAMINA DAYALI İŞLEMLERDE SİCİL HATASI YOKSA SORUMLULUK DOĞMAYACAĞI, “Dava, veraset ilamına dayanılarak gerçekleştirilen taşınmaz satış işleminden doğan zararın, TMK’nın 1007 nci maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir. Davacının iddia ettiği zarar tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanmamakta, somut olayda, tazminat isteğinin dayandırıldığı hukuki sebep sicilin baştan itibaren oluşturulmasına ilişkin işlemlere ait olmayıp sonradan meydana gelen sebebe bağlı olduğu ve sonradan doğan duruma göre de sicilin tutulmasıyla ilgili olarak tapuda görevli memurların yaptığı hukuka aykırı bir işlemin varlığından da bahsedilemez. Öyleyse iddia edilen zararın tapu sicilinin tutulmasından doğmadığı aksine mahkemece verilen ve verildiği tarihte geçerli olan bir veraset ilamına göre işlem yapılmasına rağmen aynı murise ait daha sonra başka mahkemece verilen ve ilk veraset ilamını geçersiz kılan ikinci bir veraset ilamı ile ilk verasetin geçersiz olduğunun anlaşılması üzerine zararın doğduğu tartışmasızdır.” şeklinde ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2020/8646, K.2021/7855, T.26.05.2021 tarihlide TAŞINMAZIN DAVA TARİHİNDEKİ DEĞERİ ESAS ALINARAK DEĞER BİÇİLMESİ GEREKTİĞİ, “Arsa niteliğindeki taşınmaza dava tarihi esas alınarak emsal karşılaştırması yapılmak suretiyle değer biçilmesinde ve TMK'nun 1007. maddesi gereğince bedelinin davalı Hazineden tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir” şeklindedir.
