Taşınmazlarda Kira İlişkisi Ve Kiracının Tahliyesi
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar, özel hukuk uygulamasında en yoğun dava türlerinden birini oluşturmakta olup, özellikle kiracının tahliyesine ilişkin süreçler hem ekonomik hem de sosyal sonuçları itibarıyla ciddi önem arz etmektedir. Kiracının tahliyesi, salt bir sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesi olmayıp, mülkiyet hakkı ile konut dokunulmazlığı ve barınma hakkı arasında hassas bir denge kurulmasını gerektiren çok boyutlu bir hukuki müdahale niteliğindedir.
Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesini sınırlı olarak belirlenmiş sebeplere bağlamış ve bu sebepleri sıkı şekil şartları ile ispat yükü rejimine tabi tutmuştur. Kanun koyucunun bu yaklaşımı, kira ilişkisinin süreklilik arz eden yapısını koruma amacına dayanmakta olup, tahliye kurumunu olağan bir fesih mekanizmasından ziyade istisnai bir hukuki yol haline getirmiştir.
Bununla birlikte uygulamada tahliye davalarının sınırları yalnızca kanun hükümleri ile değil, yerleşik yargısal içtihatlar ve somut olayın özellikleri ile şekillenmektedir. Yargı mercileri, her uyuşmazlıkta ölçülülük ilkesi çerçevesinde kiracının barınma hakkı ile kiraya verenin mülkiyet hakkı arasında denge kurmakta; özellikle tahliye sebeplerinin gerçekliği, samimiyeti ve hukuken korunabilirliği bakımından sıkı bir denetim uygulamaktadır.
Bu nedenle kiracının tahliyesine ilişkin süreçler, yalnızca maddi hukuk kuralları kapsamında değil, aynı zamanda usul hükümleri ve yargısal uygulama bütünlüğü içerisinde değerlendirilmesi gereken teknik bir hukuk alanı niteliği taşımaktadır.
KİRA İLİŞKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE TAHLİYEYE İLİŞKİN TEMEL İLKELER
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran sözleşmelerden olup, 6098 sayılı Kanunda; adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde, kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek kiraya veren karşısında korunmuştur. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği) kira türü, konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.
Bu sözleşmenin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi, ancak kanunda öngörülen sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu sebeplerin dışına çıkılarak tahliye talep edilmesi hukuken korunmamaktadır.
Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi ve kira miktarının kiraya veren, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir
Kira sözleşmesinin türüne, kira sözleşmesinin ticarî iş ve hatta ticarî dava olup olmadığına bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. (Yargıtay 3 Hukuk Dairesi 20.06.2018 tarihli ve 2018/3276 E., 2018/6854 K.)
Uygulamada mahkemeler, kira ilişkilerinde özellikle kiracının barınma hakkı ile mülkiyet hakkı arasında adil denge kurmakta ve tahliye taleplerini sıkı ispat kurallarına tabi tutmaktadır.
ZORUNLU ARABULUCULUK ŞARTI
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk şartına tabidir. Artık kiracı tahliyesine ilişkin birçok uyuşmazlıkta tarafların doğrudan mahkemeye başvurması mümkün olmayıp, önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Bu süreç tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilmekte, bu yönüyle arabuluculuk dava şartı niteliği taşımaktadır.
Arabuluculuk Kanunu'na göre taraflara arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmamaktadır.
6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26.05.2025tarihli ve 2025/1495E., 2025/3048 K.)
Dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işletildiği ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiği söylenemez
Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulur. Süresinden önce dava açıldığında, açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle zamansız açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Dava dilekçesinde davadan önce arabuluculuğa başvurulduğuna dair açıklama yapılmalı, kamu düzeni kapsamındaki 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu'nun 3/2. maddesi uyarınca arabuluculuk son tutanak aslı ya da arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesi ile birlikte dosyaya sunulmalıdır. Aksi durum halinde Mahkeme 6325 sayılı Yasa’nın 18/A maddesinin 2. bendi gereğince davacıya son tutanağı dosyaya sunması için bir haftalık kesin süre verilip, sonucuna göre hareket etmesi gerekmektedir.
Ayrıca anlaşma belgesinde düzenlenen cezai şartın açıkça 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesine aykırı olarak düzenlendiğinden arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olmadığını da belirtmek isteriz
KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ VE TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye davalarının en yaygın sebeplerinden biridir. Bu durumda kiracının temerrüde düşmesi için öncelikle usulüne uygun ihtar gönderilmesi ve kanunda öngörülen sürenin tanınması zorunludur.
Kiracıya tanınan süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde icra yoluyla tahliye veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması mümkündür. Ancak ödeme emrinin usulsüz tebliği, eksik süre verilmesi veya yanlış hesaplama yapılması davanın reddine neden olabilmektedir. Kiracının yasal süre içerisinde borcunu ödemesi halinde temerrüt ortadan kalkmakta ve tahliye talebi hukuki dayanağını kaybetmektedir.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
TBK’nun 352/2 maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için; kiracının ödemediği kiraların aynı kira dönemi içerisinde farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması, ihtarnamede belirtilen kira bedellerinin muaccel olması, kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi ve ihtarnamelerin tebliğinden önce kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekmektedir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE (TBK 350/1, 1 ve 351)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri ihtiyacı doğması halinde tahliye talep edilmesi mümkündür. Ancak bu tahliye sebebi, uygulamada en sık denetime tabi tutulan alanlardan biridir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması zorunludur. Soyut, geleceğe yönelik veya ekonomik planlamaya dayalı ihtiyaç iddiaları genellikle yeterli görülmemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas 2015/2354 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, reşit olan davacının ayrı meskende oturması yasal hakkı olup Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. İhtiyacın dava tarihi itibarıyla mevcut olması ve somut olgularla desteklenmesi gerekmektedir.
“Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 13.10.2014 tarihli ve 2014/9523 E., 2014/10948 K.)
Gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamayacağını da belirtmek isteriz. Ancak tüzel kişiliğe sahip şirket ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir.
“Türk Borçlar Kanunu'nun 350.maddesinin birinci fıkrasında kiraya verenin "kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa" tahliye istenebileceğini hükme bağlamıştır. Bu durumda, davacının kendi büro ihtiyacı için değil müdürü olduğu şirketinin büro ihtiyacı için dava açtığı subüta erdiğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile karar verilmesi hatalıdır.”(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 16.11.2015 tarihli ve 2015/7581 E., 2015/9921 K.)
YENİDEN İNŞA, İMAR VE ESASLI TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE
Kiralananın yeniden inşası, imar uygulamaları veya esaslı tadilata konu olması halinde de tahliye mümkündür. Ancak bu durumda kiraya verenin, işlemin zorunluluğunu teknik ve resmi belgelerle ortaya koyması gerekmektedir. Belediye ruhsatları, proje onayları ve teknik raporlar bu süreçte belirleyici delil niteliğindedir. Salt ekonomik gerekçeler veya genel tadilat planları tahliye için yeterli kabul edilmemektedir.
AKDE AYKIRILIK NEDENİLYE TAHLİYE
TBK’nın 316. madde hükmü uyarınca; kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiraya verenin hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır. Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 07.11.2018 tarihli ve 2018/6432 E., 2018/11200K.) Anılan madde hükmü gereğince, konuta çatılı iş yeri kirasında akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için, kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiraya veren tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Taşınmazın akde aykırı kullanımının, kiraya verence başlangıçtan beri bilinip bilinmediği, bu kullanıma zımnen rıza gösterilip gösterilmediği tanık dair her türlü delil ile araştırılmalıdır
TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Tahliye taahhüdü, kiraya veren açısından güçlü bir tahliye imkânı olmakla birlikte sıkı şekil şartlarına tabidir. Taahhüdün kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması, açık ve belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiracının serbest iradesine dayanması gerekmektedir. Uygulamada özellikle kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen taahhütler ve baskı altında verildiği iddia edilen belgeler, yargısal denetime tabi tutulmaktadır.
Kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda imza atılması durumunda, boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiği kabul edilmektedir. Tahliye taahhütnamesinin tanzim tarihi bulunmasa dahi, "içinde kiracı olarak bulunduğum" ibaresinin yazılması nedeniyle kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu belirtilmiştir. gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.02.2023 tarihli ve 2022/8307 E., 2023/168 K.)
Tahliye taahhütnamesinde tazminat ve ceza koşulu öngörülebilir. Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamandan yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar. Taraflarca cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile TBK.nın 180. maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.12.2017 tarihli ve 2017/15056 E., 2017/17040 K.)
ON YILLIK UZAMA SÜRESİ VE FESİH HAKKI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlendiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının bu yönde bir bildirimde bulunmaması hâlinde ise sözleşme, aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak ve on beş gün önceden bildirim yapmak suretiyle sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya verenin sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilmesi ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra mümkündür. Bu durumda kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu düzenleme, kiracıyı koruyucu nitelikte emredici bir hüküm olup, tarafların sözleşme ile bunun aksini kararlaştırmaları mümkün değildir.
Kiraya verene tanınan bu fesih hakkı, bozucu yenilik doğuran bir hak niteliğindedir. Bu haktan yararlanılabilmesi için, taraflar arasında kurulmuş belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden sonra, yeni bir sözleşme yapılmaksızın kira ilişkisinin her yıl kendiliğinden uzaması ve bu uzama süresinin toplamda on yılı bulması gerekir. Ayrıca kiraya verenin fesih bildirimini, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapması ve fesih sürecini bu süreye uygun şekilde tamamlaması zorunludur.
Tarafların ilk sözleşmeden sonra bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi yapmaları hâlinde ise, on yıllık sürenin başlangıcı bakımından bu sözleşmenin niteliği önem taşır. Şayet yapılan sözleşme, önceki kira ilişkisinden bağımsız, yeni bir kira sözleşmesi niteliğinde ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden işlemeye başlar. Buna karşılık, yapılan düzenleme yalnızca mevcut sözleşmenin devamı veya uzatılması niteliğinde ise, on yıllık sürenin hesabında önceki sözleşme dönemi de dikkate alınır.
Son olarak, taraflar on yıllık uzama süresi devam ederken yeni bir anlaşma ile kira süresini yeniden belirlemek isteyebilirler. Bu durumda taraf iradelerine kural olarak değer verilmekle birlikte, kiracı aleyhine sonuç doğuracak ve kanunun emredici hükümlerini bertaraf edecek düzenlemelerin geçerli olmayacağı göz önünde bulundurulmalıdır. Her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 25.05.2021 tarihli ve 2017/458 E. 2021/614 K)
“TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 30.11.2021 tarihli ve 2017/1546 E. 2021/1517K)
“Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. TBK’ nun 347/2. maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.12.2017 tarihli ve 2017/7129 E., 2017/17713 K.)
“Somut olayda: Davacının dayandığı 01.08.1969 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, TBK 347. maddesi uyarınca tahliye davası her dönemin sonunda açılabilecektir. Son uzama yılı dava tarihine nazaran 01.08.2015 tarihinde sona ermiş olup 05.09.2014, 18.09.2014, 30.09.2014 keşide tarihli feshi ihbar 01.08.2015-01.08.2016 dönemi için süresinde yapılmış ise de 31.07.2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Davanın en erken dönem sonu olan 01.08.2015 tarihinden sonra (bu tarih dahil) açılması gerekir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.02.2017 tarihli ve 2017/1437 E., 2017/793 K.)
KİRALANANIN İADESİ VE TESLİMİ
Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın da kiraya verene teslimi zorunludur. Anahtar teslimi bizzat kiraya verene ya da kabul ettiği bir temsilciye teslim ile ya da tevdi mahalline emanet tutanağı ile teslim edilip, emanet tutanağının kiraya verene tebliğ edilmesi ile olur. Kiralananın anahtar teslimi yapılmadan tahliye edilerek boşaltılması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülükten kurtarmaz. Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 Sayılı HMK.nun 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HMK. Md. 200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK. Md. 200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir. Kiracı, yasal tahliye ve kiralananın anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kiracı olarak sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülükleri devam eder.
USUL KURALLARININ BELİRLEYİCİ ROLÜ
Tahliye davalarında usul kurallarına uygunluk, en az maddi hukuk kadar belirleyicidir. Tebligat hataları, yanlış dava türü seçimi, eksik ihtar veya sürelerin kaçırılması, çoğu durumda davanın esasına girilmeden reddine neden olmaktadır. .Bu nedenle tahliye süreçlerinin hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından bütüncül bir değerlendirme ile yürütülmesi gerekmektedir.
Son olarak kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu kapsamında sıkı şartlara bağlanmış ve yargısal içtihatlarla şekillenen teknik bir hukuk alanıdır. Her tahliye sebebi kendi içinde farklı ispat yükleri ve usul gereklilikleri barındırmakta olup, sürecin hatasız yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi halde, maddi olarak haklı bir talep mevcut olsa dahi usul eksiklikleri nedeniyle tahliye talepleri reddedilebilmektedir. Bu nedenle kiracının tahliyesine ilişkin süreçlerin, güncel mevzuat ve yargı uygulamaları dikkate alınarak profesyonel hukuki destek çerçevesinde yürütülmesi gerekmektedir.
Av. Pınar GÜZEY ÇETİN
